ไขข้อสงสัย “การดัดแปลงอาคาร” ตามกฎหมายควบคุมอาคาร
สำหรับเจ้าของอาคาร การต่อเติมอาคารหรือบ้านพักอาศัยเป็นเรื่องปกติ ไม่ว่าจะเป็นการขยายครัว ทำหลังคาโรงรถ หรือการกั้นห้องใหม่ แต่ก่อนที่คุณจะลงมือทุบ สร้าง หรือแก้ไขส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารหรือบ้านพักอาศัย ต้องเข้าใจก่อนว่าการกระทำใดเข้าข่าย “การดัดแปลงอาคาร” ที่ต้องได้รับอนุญาตตามกฎหมายควบคุมอาคาร เพราะหากดำเนินการโดยฝ่าฝืนข้อกำหนดของ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 อาจนำมาซึ่งคำสั่งให้ระงับการก่อสร้าง คำสั่งให้รื้อถอน หรือแม้แต่โทษปรับทางอาญาที่ค่อนข้างรุนแรง ซึ่งจะสร้างความเสียหายทั้งเวลาและทรัพย์สินแก่เจ้าของอาคาร
หัวใจสำคัญของการพิจารณาว่าการต่อเติมใดต้องขออนุญาตหรือไม่นั้น อยู่ที่ มาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งกำหนดนิยามของ “การดัดแปลง” ไว้ชัดเจน รวมถึง กฎกระทรวง ฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528) ที่ระบุข้อยกเว้นกรณีที่ถือว่า “ไม่เป็นการดัดแปลงอาคาร” สำหรับงานเล็กน้อยซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำได้โดยไม่ต้องขออนุญาตก่อสร้างก่อน
“การดัดแปลง” ที่กฎหมายมีวัตถุประสงค์ควบคุม
กฎหมายควบคุมอาคารมีเจตนารมณ์หลักคือการรักษา ความปลอดภัยของสาธารณะ และ ความมั่นคงแข็งแรงของโครงสร้าง ดังนั้น การกระทำใดๆ ที่ส่งผลกระทบต่อสองสิ่งนี้จึงถือเป็นการดัดแปลงที่ต้องขออนุญาต โดยเฉพาะการกระทำที่มีลักษณะดังนี้
-
การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างหลัก
การดัดแปลงที่กระทบต่อโครงสร้างหลักของอาคารถือเป็นเรื่องร้ายแรงที่สุด เพราะเกี่ยวข้องโดยตรงกับความมั่นคงของอาคารทั้งหลัง หากไม่มีการคำนวณโครงสร้างใหม่ อาจนำไปสู่การทรุดตัวหรือพังทลายได้
- การเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน การเพิ่มหรือย้ายตำแหน่งของเสา คาน ตง หรือบันไดหลัก
- การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเพื่อเพิ่มน้ำหนัก เช่น การเปลี่ยนจากหลังคาเบาเป็นหลังคาคอนกรีต หรือการทำพื้นชั้นลอยเพิ่มขึ้นมา โดยที่โครงสร้างเดิมไม่ได้ถูกออกแบบมารองรับ
การกระทำเหล่านี้ถือเป็นการ “ดัดแปลงอาคาร” อย่างชัดเจนตามนิยามใน มาตรา 4 และ ต้องยื่นคำขออนุญาต (แบบ ข.1) โดยต้องมีวิศวกรผู้ได้รับใบอนุญาตรับรองรายการคำนวณและควบคุมงานอย่างเคร่งครัด
-
การเพิ่มน้ำหนักหรือขยายพื้นที่อย่างมีนัยสำคัญ
การต่อเติมที่ทำให้เกิดการเพิ่มภาระน้ำหนักบนโครงสร้างเดิมเกินกว่าที่วิศวกรได้คำนวณไว้ในตอนแรก จะถือเป็นการดัดแปลงที่ต้องขออนุญาตเช่นกัน
- การเพิ่มน้ำหนักเกินร้อยละ 10 การเพิ่มหรือลดเนื้อที่ของส่วนใดๆ ในอาคาร เช่น การขยายระเบียง หรือการต่อเติมห้องครัวขนาดใหญ่ ซึ่งทำให้เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างอาคารเกินร้อยละ 10 ของน้ำหนักเดิม
- การเพิ่มพื้นที่ในแนวนอนหรือแนวตั้ง การต่อเติมในแนวดิ่ง เช่น สร้างชั้นเพิ่ม หรือการขยายพื้นอาคารออกไปด้านข้าง ถือเป็นการเพิ่มพื้นที่ที่ต้องขออนุญาตเสมอ เพราะกระทบทั้งโครงสร้างและระยะร่นของอาคาร
ข้อยกเว้น ต่อเติมแค่ไหนที่ “ไม่ต้องขออนุญาต”
เพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้ประชาชนในการปรับปรุงอาคารเล็กน้อยที่ไม่กระทบต่อความปลอดภัย กฎกระทรวง ฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528) ได้ระบุข้อยกเว้นที่ “ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร” ไว้ หมายความว่าคุณสามารถดำเนินการได้ทันทีโดยไม่ต้องยื่นขออนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น
-
การปรับปรุงที่ไม่กระทบโครงสร้างหลัก
- การเปลี่ยนแปลงส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้าง เช่น การเปลี่ยนฝ้าเพดาน การเปลี่ยนพื้น การเปลี่ยนผนังเบา หรือการปรับปรุงห้องน้ำ โดยไม่กระทบต่อโครงสร้างหลัก เช่น เสา คาน หรือฐานราก
- การเปลี่ยนโครงสร้างโดยใช้วัสดุเดิม การเปลี่ยนหรือซ่อมแซมส่วนโครงสร้างของอาคาร โดยใช้วัสดุ ชนิด และขนาดเดียวกับของเดิม และไม่มีการเปลี่ยนอัตราส่วนความหนาแน่นของวัสดุ เช่น การเปลี่ยนไม้ระแนงชายคาที่ผุ
-
การขยายพื้นที่ขนาดเล็กมาก
- การเพิ่มหรือลดพื้นที่เล็กน้อย การเพิ่มหรือลดเนื้อที่ของพื้นหรือหลังคา รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่เพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน
-
การเปลี่ยนหลังคาและส่วนประกอบอื่นๆ
- การเปลี่ยนหลังคา การเปลี่ยนชนิดของวัสดุมุงหลังคาจากวัสดุเดิม ซึ่งไม่เพิ่มน้ำหนักเกินร้อยละ 10 ให้แก่โครงสร้างหลังคาเดิม
- การเพิ่มหรือลดประตู/หน้าต่าง การเปลี่ยนหรือการเพิ่ม/ลดจำนวนประตู หน้าต่าง หรือช่องระบายอากาศ ถ้าไม่เป็นการขยายช่องเปิดของโครงสร้างเดิมเกินร้อยละ 10 ของพื้นที่ช่องเปิดเดิมของผนังนั้น
ผลกระทบเมื่อฝ่าฝืนกฎหมายควบคุมอาคาร
การดำเนินการที่เข้าข่าย “ดัดแปลง” โดยไม่ได้รับอนุญาต ถือเป็นการฝ่าฝืน มาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งมีผลทางกฎหมายที่รุนแรงและเป็นขั้นตอนดังนี้
- คำสั่งระงับทันที เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะสั่งให้ระงับการก่อสร้างทันที เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดความเสียหาย
- สั่งแก้ไขและขออนุญาต เจ้าของอาคารจะต้องนำแบบแปลนใหม่ที่มีการแก้ไขส่วนที่ทำผิดไปยื่นขออนุญาตย้อนหลัง ซึ่งอาจทำให้ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการจ้างวิศวกรมาคำนวณและปรับแบบใหม่
- คำสั่งรื้อถอน หากการกระทำผิดนั้นไม่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องตามกฎกระทรวงได้ เช่น สร้างเกินระยะร่นสำคัญ หรือเจ้าของไม่ปฏิบัติตามคำสั่งให้แก้ไข เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะออกคำสั่งให้รื้อถอนอาคารส่วนที่ผิดกฎหมาย
- โทษทางอาญา ผู้ฝ่าฝืนต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และยังมี ค่าปรับรายวันจนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง
คำแนะนำสำหรับเจ้าของอาคาร
หากคุณไม่แน่ใจว่างานต่อเติมของคุณเข้าข่ายต้องขออนุญาตหรือไม่ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เช่น สถาปนิกหรือวิศวกร หรือ สอบถามเจ้าพนักงานท้องถิ่นในพื้นที่ ก่อนเริ่มการก่อสร้างดัดแปลงอาคารเสมอ เพราะการเริ่มงานโดยไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงาน อาจทำให้คุณต้องเสียเวลาและเสียค่าใช้จ่ายในการแก้ไข หรือในท้ายที่สุดอาจถูกสั่งให้รื้อถอน ทำให้ได้รับความเดือดร้อนเสียหายในภายหลังได้