บทความ

ไขข้อสงสัย “การดัดแปลงอาคาร” ตามกฎหมายควบคุมอาคาร สำหรับเจ้าของอาคาร การต่อเติมอาคารหรือบ้านพักอาศัยเป็นเรื่องปกติ ไม่ว่าจะเป็นการขยายครัว ทำหลังคาโรงรถ หรือการกั้นห้องใหม่ แต่ก่อนที่คุณจะลงมือทุบ สร้าง หรือแก้ไขส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารหรือบ้านพักอาศัย ต้องเข้าใจก่อนว่าการกระทำใดเข้าข่าย “การดัดแปลงอาคาร” ที่ต้องได้รับอนุญาตตามกฎหมายควบคุมอาคาร เพราะหากดำเนินการโดยฝ่าฝืนข้อกำหนดของ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 อาจนำมาซึ่งคำสั่งให้ระงับการก่อสร้าง คำสั่งให้รื้อถอน หรือแม้แต่โทษปรับทางอาญาที่ค่อนข้างรุนแรง ซึ่งจะสร้างความเสียหายทั้งเวลาและทรัพย์สินแก่เจ้าของอาคาร หัวใจสำคัญของการพิจารณาว่าการต่อเติมใดต้องขออนุญาตหรือไม่นั้น อยู่ที่ มาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งกำหนดนิยามของ “การดัดแปลง” ไว้ชัดเจน รวมถึง กฎกระทรวง ฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528) ที่ระบุข้อยกเว้นกรณีที่ถือว่า “ไม่เป็นการดัดแปลงอาคาร” สำหรับงานเล็กน้อยซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำได้โดยไม่ต้องขออนุญาตก่อสร้างก่อน

กรณีที่ผู้มีส่วนได้เสียมีสิทธิที่อาจบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนในที่ดินแปลงใดได้ตามกฎหมาย ผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินแปลงนั้น อาจมีคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อให้อายัดที่ดินไว้ก่อนมีการฟ้องร้องดำเนินคดีต่อศาลบังคับให้มีการจดทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นๆ ได้ เพราะหากไม่มีการอายัดที่ดินไว้ก่อน ต่อมาผู้มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือบุคคลอื่นซึ่งอ้างว่าตนมีสิทธิในการจดทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นได้เช่นเดียวกัน และไปดำเนินการจดทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินก่อน ก็อาจก่อให้เกิดควาเสียหายต่อเราในฐานะผู้มีส่วนได้เสียและเป็นผู้มีสิทธิที่อาจฟ้องร้องบังคับตามกฎหมายได้เช่นกัน

เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคารที่ก่อสร้างเสร็จแล้วหรืออาคารที่อยู่ระหว่าง การก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้าย อาจได้รับคำสั่งจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นซึ่งเป็นผู้มีอำนาจหน้าที่ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ให้ระงับการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้าย และอาจมีคำสั่งห้ามมิให้บุคคลใดใช้หรือเข้าไปในส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารหรือบริเวณอาคารได้

ในปัจจุบันมีการนำอาคารเก่ามาทำการ Renovate หรือการบูรณะ ดัดแปลง ซ่อมแซม ปรับปรุง หรือต่อเติม ซึ่งเป็นการทำให้อาคารเก่าที่มีความเสื่อมโทรมหรือเสื่อมสภาพไปตามกาลเวลากลับมาสามารถใช้ประโยชน์ได้อีกครั้งหนึ่ง ทั้งยังเป็นการประหยัดทรัพยากรและเวลาที่จะต้องทำการก่อสร้างขึ้นใหม่ทั้งหมด และในบางกรณียังทำให้อาคารมีรูปลักษณ์ที่น่าสนใจ แต่ทราบหรือไม่ว่าการ Renovate นั้น จำเป็นจะต้องมีการขออนุญาตดำเนินการตามกฎหมายควบคุมอาคารหรือไม่อย่างไร

สัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้าน โดยทั่วไปแบ่งเป็น 2 ลักษณะคือ 1. สัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง ค่าของ(อุปกรณ์,สัมภาระ,วัสดุก่อสร้าง)+ค่าแรง สำหรับงานรับเหมาก่อสร้างบ้านทั่วไป 2. สัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง เฉพาะค่าแรง(ไม่รวมค่าของ) ส่วนใหญ่จะใช้กับพวกงานก่อสร้างต่อเติมหรือปรับปรุงเล็กน้อย บ้านขนาดเล็กปริมาณงานก่อสร้างไม่มากนัก ซึ่งบ้านทั่วไปหากผู้ว่าจ้างเป็นผู้มีความรู้ความเข้าใจด้านการก่อสร้างพอสมควรก็อาจจะใช้สัญญาในรูปแบบนี้ได้